Baulast

Sie möchten ein Grundstück kaufen, um dort ein Haus zu bauen? Dann müssen Sie sich über die sogenannte Baulast informieren und eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis beantragen. Eine notwendige Baulast ist die Voraussetzung für die Erteilung einer Baugenehmigung. Möchte Sie eine Baulast auf einem Grundstück eintragen lassen, müssen Sie einen Baulastantrag stellen.

Was ist eine Baulast?

Eine Baulast ist eine freiwillige Erklärung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde. Durch diese schriftliche Erklärung werden öffentlich-rechtliche Verpflichtungen übernommen, die ein oder auch mehrere Grundstücke betreffen. Dementsprechend muss der Grundstückseigentümer etwas tun, dulden oder unterlassen: zum Beispiel Stellplätzen einrichten, Abstandsflächen einhalten oder bestimmte Bereiche des Grundstücks nicht überbauen. Um dies auf Dauer zu sichern, wird eine Baulast (öffentlich-rechtliche Sicherung) bestellt. Die Baulastübernahme wird gegenüber der Bauaufsichtsbehörde erklärt oder kann vom Notar öffentlich beglaubigt werden. Sie wird in das Baulastenverzeichnis eingetragen.

Voraussetzung ist allerdings, dass sich diese Verpflichtungen nicht bereits aus anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben. Zusätzlich ist auch die Zustimmung von Erbbaurechtsnehmern und Auflassungsvorgemerkten (Käufer, die als neuer Eigentümer im Grundbuch vorgemerkt sind) erforderlich.

Vereinfachtes Beispiel: Grundstück A liegt direkt an der Straße. Grundstück B liegt dahinter und ist nicht von der Straße aus erreichbar, ohne Grundstück A zu überqueren. Grundstückseigentümer A duldet nun, dass die Erschließung und Zuwegung zu Grundstück B über sein Grundstück verläuft. Das ist die Baulast, die nun im Baulastverzeichnis der Baubehörde für Grundstück A eingetragen wird. Verkauft Eigentümer A sein Grundstück, verkauft er auch gleichzeitig diese „Baulast“, die der Käufer übernehmen muss. 


Auskünfte aus dem Baulastenverzeichnis

Einsicht in das Baulastenverzeichnis kann die Eigentümerin oder der Eigentümer eines Grundstücks verlangen. Oder Personen, die ein berechtigtes Interesse wie z.B. ein Kaufinteresse haben. Die Auskunft kann per E-Mail, per Fax oder als formloses Anschreiben oder mittels des Download-Vordrucks beantragt werden.

Angaben zum Grundstück

  • Lage (Straße und Hausnummer)
  • Katasterangaben
  • Gemarkung
  • Flur / Flurstücksnummer(n)

Gebühreninformation

  • Negativ-Auskunft für ein Grundstück zwischen 10 Euro und 100 Euro
  • Positiv-Auskunft, unabhängig von der Anzahl der Baulasten, zwischen 50 Euro und 150 Euro

Maßgebend für den Grundstücksbegriff ist das Flurstück, wenn es ein selbstständiges Grundstück im grundbuchrechtlichen Sinne bildet. Sind mehrere Flurstücke im Grundbuch unter einer laufenden Bestandsverzeichnis-Nummer eingetragen, so bilden sie grundbuchrechtlich ein Grundstück und sind auch nur dann gemeinsam in den genannten Tarifstellen gemeint. Die Gebühr richtet sich nach den Tarifstellen 2.5.6.3 und 2.5.6.4 der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung NRW.

Eintragung einer Baulast / Baulastantrag

Allgemein ist eine Baulast immer dann erforderlich, wenn das geplante Bauvorhaben auf dem Bau­grundstück selbst nicht baurechtskonform hergestellt werden kann. Dann muss ein anderes Grundstück (oder auch mehrere Grundstücke) zur Herstellung der Genehmigungsfähigkeit herangezogen werden. Dabei sind die Eigentumsverhältnisse unerheblich: Auch wenn beide Eigentümer ein und dieselbe Person sind, ist eine Baulast erforderlich. Eigentumsverhältnisse könnten sich jederzeit und ohne Mitwirkungspflicht der Bauaufsichtsbehörde ändern. Eine notwendige Baulast ist die Voraussetzung für die Erteilung einer Baugenehmigung.

Was wird für die Baulasteintragung benötigt?

  • Baulastantrag (Formular)
  • Aktueller Grundbuchauszug des belasteten Flurstücks (nicht älter als 4 Wochen)
  • Lageplan zum Baulastantrag in mindestens 5-facher Ausfertigung

Formulare

Sie erhalten das Formular für den Baulastantrag bei der Bauaufsichtsbehörde und können es per E-Mail anfordern (bsb@remove-this.herten.de) oder am Ende der Seite als PDF runterladen. Achtung! Das digitale Formular ist zweiseitig und muss aus rechtlichen Gründen beidseitig ausgedruckt werden (Duplexdruck).

Verfahren

  1. Die Vorder- und Rückseite des Antragsformulars sollten leserlich ausgefüllt werden.
  2. Wichtig: Der Antragsteller als auch der Baulastgeber müssen unterschreiben. Gibt es mehrere Baulastgeber müssen alle unterschreiben. Der Antrag kann ohne Unterschrift nicht bearbeitet werden.
  3. Durch seine Unterschrift bestätigt der Antragssteller, die Kosten für die Eintragung ins Baulastenverzeichnis der Stadt Herten zu übernehmen.
  4. Durch die Unterschrift des Baulastgebers wird die Bereitschaft signalisiert, die Baulast zu unterzeichnen > „Es hat Vorverhandlungen gegeben“
  5. Sollte die Verpflichtungserklärung trotz Bereitschaft nicht unterzeichnet werden, entstehen dem Antragsteller auch Gebühren für die Bearbeitung.
  6. Eine notarielle Beglaubigung der Unterschrift ist ebenfalls möglich. Bei auswärtigen Baulastgebern kann die Unterschrift auch bei einer in der Nähe gelegenen Bauaufsichtsbehörde geleistet und von dieser beglaubigt werden. In beiden Fällen werden die Baulasterklärung und der Lageplan an den Baulastgeber gesandt.

Lagepläne zum Baulastantrag

Amtliche Lagepläne werden von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur (ÖbVI) erstellt. Häufige Praxis ist, dass der Vermessungsingenieur vollständige Anträge mit den Planunterlagen vorbereiten.
Mindestanforderungen an den Lageplan sind in § 18 BauO NRW i. V. m. § 3 Abs.1 BauPrüfVO gere­gelt:

  • Maßstab 1 : 500
  • Die Lage des Baugrundstückes im Verhältnis zur Nordrichtung muss erkennbar sein.
  • Angaben über das Baugrundstück und der Nachbargrundstücke nach Straße und Hausnummer, Grundbuchblatt und Liegenschaftsangaben (Gemarkung, Flur, Flurstücke) sowie die Eigentumsverhältnisse des Baugrundstückes.
  • Angabe von Umrissmaßen (Längen) der Grenzen des Baugrundstückes und sein Flächeninhalt.
  • Darstellung von vorhandenen baulichen Anlagen (genehmigt und ungenehmigt) auf dem Baugrundstück und den angrenzenden Grundstücken. Bei Gebäuden sind Angaben über die Geschosszahl sowie Wand- und Firsthöhen erforderlich.
  • Baulastflächen auf dem Baugrundstück und Flächen auf den angrenzenden Flurstücken, die von Baulasten zu Gunsten des Baugrundstückes betroffen sind, müssen dargestellt werden.
  • Die geplanten baulichen Anlagen müssen dargestellt werden. Dazu gehören Angaben über die Außenmaße, die Dachform, die Wand- und Firsthöhen, die Höhenlage der Eckpunkte der baulichen Anlage über NN an der Geländeoberfläche, die Höhenlage des Erdgeschossfußbodens über NN, die Grenzabstände, die Tiefe und Breite der Abstandsflächen und die Abstände zu anderen baulichen Anlagen.
  • Die geplante Baulastfläche ist in grüner Schraffur und grüner Umrandung mit Maßen und Flächen darzustellen. Weiterhin kann die Bauaufsichtsbehörde - wenn es erforderlich erscheint - zusätzliche Anforderungen an den Lageplan stellen. Das könnten zum Beispiel sein:
  • Festsetzungen aus dem B-Plan
  • Abstandsflächenberechnung

Sonstige Unterlagen

Für die notwendige Rechtssicherheit einer einzutragenden Baulast können von der Bauaufsichtsbehörde beispielsweise noch weitere Unterlagen und Dokumente gefordert werden:

  • Grundrisse eines Parkhauses zur genauen Darstellung von PKW-Stellplätzen
  • Grundrisse von Gebäuden für einen zweiten Rettungsweg
  • Bestallungsurkunden
  • Handels- und Vereinsregisterauszüge
  • notarielle Vollmachten

Gebührenpflicht

Nach dem Gebührengesetz für das Land Nordrhein-Westfalen (GebG NRW) in Verbindung mit der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (AVerwGebO NRW) vom 3.7.2001 und des Allgemeinen Gebührentarifs der AVerwGebO NRW in der jeweils gültigen Fassung sind Baulasten gebührenpflichtig. 

Ihre Ansprechperson

Bereich Bauordnung
Telefon: 0 23 66 / 303 327
Standort: 2. OG
Raum: 219 | Gebäude: Rathaus

Gesetzesgrundlage

BauO NRW
Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen

BauPrüfVO
Verordnung über bautechnische Prüfungen

AVerwGebO NRW
Allgemeine Verwaltungsgebührenordnung

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